Udzielając kredytów dla marynarzy, spotykam się najczęściej z dochodami uzyskiwanymi w EUR, GBP, USD. Rzadziej zdarzają się marynarze zarabiający w NOK i SEK. Zdarzyło się, że Marynarz zarabiał CAD (dolarze kanadyjskim) i tutaj również nie miało to znaczenia. Ważne jest, aby dochody wpływały na konto w Polsce.

Rodzaj waluty ma znaczenie przy kredycie hipotecznym. Przy kredytach gotówkowych dla Marynarzy nie obowiązuje Rekomendacja „S”, która ma zastosowanie do kredytów hipotecznych, a która mówi, że waluta zarobkowania musi być zgodna z walutą udzielonego kredytu hipotecznego. W Polsce obecnie jeszcze Banki nie wprowadziły możliwości uzyskania kredytu gotówkowego w innej walucie niż PLN.

To kredyt, o który mogą starać się osoby zarabiające w innej walucie niż PLN. Obecnie jest możliwość wnioskowania o kredyt w EUR, GBP, USD, SEK, NOK. Kredyt hipoteczny w walucie różni się, można powiedzieć, od kredytu hipotecznego udzielanego w PLN: walutą uzyskania i spłaty kredytu. Różnice występują również w zasadach jego przyznawania, maks. kwocie kredytu, wysokością wkładu własnego, czy wypłatą kredytu. Dlatego poniżej, postaram się Państwu wstępnie przedstawić te zagadnienia.

Zacznijmy od najważniejszego – od odpowiedzi na pytanie:

1. W jakiej walucie bank udzieli kredytu i dlaczego?
Jak wygląda spłata takiego kredytu?

1 lipca 2014 roku weszła w życie Rekomendacja S, która w prowadziła w życie obowiązek zgodności ekspozycji kredytowej z walutą dochodu.

Jaki wpływ miała ta rekomendacja na walutę, w której możemy zaciągnąć kredyt?

Krajowy Nadzór Finansowy poprzez tę rekomendację wprowadził w przypadku kredytów hipotecznych właściwie brak możliwości wyboru waluty kredytu. Z przepisu wynika bowiem, że waluta ekspozycji kredytowej musi się zgadzać z walutą dochodu. Brzmi to naukowo.

A co to oznacza dla Klienta, który zarabia np. w EUR?

Zarobkowanie w określonej walucie w tym przypadku w EUR oznacza, że nie może on wnioskować o kredyt np. GBP lub np. PLN. Wniosek o kredyt hipoteczny, aby był rozpatrzony pozytywnie (oczywiście biorąc pod uwagę zgodność waluty zarobkowania z udzielonym kredytem zabezpieczonym na nieruchomości), powinien być złożony również w walucie EUR.

Pojawia się pytanie:
Czy przepis ten dotyczy tylko zarabiających w obcej walucie, czy również zarabiających w PLN?

Otóż jest dokładnie tak samo – czyli pokazując w banku historię wpływów, gdzie nasz dochód jest odnotowany w PLN, możemy wnioskować o kredyt hipoteczny tylko w PLN.

Czy są jednak jakieś wyjątki, możliwości wnioskowania o kredyt hipoteczny w innej walucie niż waluta zarobkowania?

Regulator – KNF w tejże Rekomendacji określił, że w przypadku łączenia dochodu Klienta (może to być jedna osoba, dwie lub więcej) uzyskującego dochód w różnych walutach, kredyt jest udzielany w walucie najwyższego dochodu. Czyli jeżeli dochody wnioskodawcy/ów będą wskazywały dla przykładu:
- dochód 1 wnioskodawcy z tytułu np. kontraktu = 2000 EUR,
- dochód 2 kredytobiorcy 4000 PLN z tytułu umowy o pracę oraz np. z umowy o dzieło 5100 PLN.

W takim przypadku, w jakiej walucie będzie udzielony kredyt w EUR, czy w PLN?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba jeszcze przeliczyć na dany dzień dochód w EUR na PLN.
Gdybyśmy opierali się na średnim kursie NBP na dzień podejmowania decyzji kredytowej, możemy powiedzieć, że jeżeli kurs EUR będzie wyższy niż 4,55 PLN za 1 EUR, to dochód w EUR będzie wyższy niż dochód w PLN – a to oznaczałoby, że kredyt będzie udzielony w EUR.
Przy kursie niższym niż 4,55 PLN za 1 EUR dochód wyższy byłby w PLN i tym samym kredyt mógłby być udzielony w PLN.

Ktoś może zadać pytanie:
A czy takie łączenie dochodu ma wpływ na zdolność kredytową?

Rekomendacja mówi, że w przypadku łączenia dochodów różnych walut kredyt hipoteczny będzie udzielony w walucie dominującej, czy jak kto woli, walucie najwyższego dochodu, a ten niższy dochód jest brany do liczenia zdolności kredytowej, ale pomniejszony o 20%. Czyli patrząc na podany wyżej przykład, możemy powiedzieć, że drugi (niższy dochód)na dany dzień, będzie brany pod uwagę do liczenia zdolności kredytowej, ale w wysokości 80%.
Taki zapis KNF umożliwia wnioskowanie o kredyt w 1 z 2 walut, ale ma wpływ na zdolność kredytową, a tym samym na wysokość kredytu.

Jak wygląda możliwość spłaty kredytu?

W lipcu 2011 roku uchwalono ustawę antyspreadową – na banki został nałożony obowiązek umożliwienia Kredytobiorcom spłaty kredytów walutowych w walucie udzielenia kredytu.
Dla kredytów udzielonych przed i po tej dacie, banki otwierają rachunki w walucie. Rata na spłatę kredytu jest pobierana z rachunku, w której został udzielony kredyt. Kredytobiorca zarabiający w walucie kredytu wpłaca na to konto środki lub robi to za niego jego pracodawca.

2. Kwota kredytu – jaką kwotę możemy uzyskać? Jaki jest potrzebny wkład własny?

Obecnie bank, który udziela najwięcej kredytów walutowych, wymaga, aby wkład własny wynosił minimum 30% przy okresie kredytowania maks. do 15 lat lub 40% przy okresie kredytowania powyżej 15 lat maks. do 20 lat.
Dlatego chcąc zrealizować zakup nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego walutowego, musimy dobrze to zaplanować. Wysokość wymaganego wkładu własnego stanowi pewne ograniczenie, ponieważ chcąc np. kupić nieruchomość za 500.000 PLN, będziemy musieli dysponować wkładem własnym w wysokości 150.000 PLN. Kwota ta nie zawsze jest na koncie nawet u bardzo dobrze zarabiających Klientów. W tej sytuacji jest rozwiązanie – dlatego zapraszam do kontaktu.
Wysokość kwoty kredytu jest uzależniona od posiadanej zdolności kredytowej. Już przy pierwszej naszej rozmowie biorąc pod uwagę Państwa dochody, posiadane zobowiązania, potrzebną kwotę kredytu i plany pozyskania jeszcze kredytu na zakup lub budowę domu czy mieszkania, odpowiem Państwu, jaka jest możliwa maksymalna kwota kredytu.

3. Wypłata kredytu hipotecznego walutowego.

Wnioskując o kredyt hipoteczny w walucie (EUR, GBP, USD, NOK, SEK) we wniosku kredytowym, wpisujemy potrzebną nam kwotę kredytu w PLN, która będzie przeznaczona np. na nabycie nieruchomości, rozbudowę domu lub mieszkania.

Dlaczego jest to PLN, a nie waluta, w której zostanie nam zapisany dług – kwota kredytu do spłaty?

Banki w Polsce udzielając kredyt hipoteczny, zabezpieczają się na nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium naszego państwa. Ustawa z października 2008 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz ustawy – Prawo dewizowe mówi, że cena za nieruchomość w Polsce jest określana w PLN. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego (budowa/zakup od dewelopera, spółdzielni), jak i na rynku wtórnym (budowa domu, zakup mieszkania lub domu). Bank przyjmuje, że zapłata za nieruchomość PLN, a cena – zapłata za nią dokonywana jest na rachunek osoby krajowej w PLN.

Rodzi się pytanie:
Jak bank przelicza kwotę naszego długu, którą będziemy musieli spłacić? Czy to przeliczenie ma wpływ na wysokość naszego zadłużenia?

W banku, który obecnie ma najlepszą ofertę kredytu hipotecznego walutowego, kredyt na dzień sporządzenia umowy kredytowej, przelicza się udzieloną kwotę kredytu w PLN na walutę, w której kredytobiorca będzie miał zapisany dług (na walutę, w której ma dochody wnioskodawca) według kursu średniego NBP dla tej waluty. Przy uruchomieniu kredytu lub jego 1 transzy bank również zastosuje kurs tej waluty z dnia uruchomienia. Jeżeli uruchomienie kredytu następuje w tym samym dniu, kiedy była sporządzona umowa, zadłużenie do spłaty będzie równe kwocie wpisanej w umowie. Kwotę zapisaną przez bank jako zadłużenie, można uznawać za maksymalne zadłużenie. Oznacza to, że nie wzrośnie. Dzieje się tak dlatego, że bank w decyzji kredytowej określa maks. kwotę, którą udziela na wnioskowany cel i przy uruchomieniu nie ma więcej środków, jak tylko te zapisane w umowie kredytowej jako kwota kredytu na poszczególne cele lub jeden cel kredytowania.

Co się dzieje w sytuacji, gdy w dniu uruchomienia kredytu kurs średni naszej waluty PLN w stosunku do waluty kredytu się umocni?

Umocnienie się naszej waluty (spadek kursu waluty) oznacza, że kwota, którą otrzyma np. zbywca czy deweloper, byłaby niższa, niż było to określone przy wnioskowaniu o kredyt. W takiej sytuacji bank chcąc być pewny, że sprzedający nieruchomość otrzyma pełną cenę za sprzedawaną nieruchomość, powiadamia nabywcę – Kredytobiorcę o konieczności dopłaty różnicy, jaka wynika ze zmiany kursu walutowego. Jeżeli nabywca dokona takiej dopłaty na konto zbywcy, bank jako ostatni płaci za nabywaną nieruchomość do pełnej określonej ceny. Zapłata pełnej ceny ustalonej i potwierdzonej aktem notarialnym jest gwarancją, że nabywający nie będzie wnosił roszczeń, a nieruchomość będzie mogła stanowić zabezpieczenie kredytu. Podobna sytuacja występuje w przypadku uruchomienia kolejnych transz kredytu. Różnica polega jedynie na tym, że ostatnia transza jest transzą, w której kredytobiorca musi wyrównać ewentualne braki w kwocie do zapłaty.

Jak rozpocząć wnioskowanie o Kredyt hipoteczny walutowy?

Jeśli chcecie Państwo kupić/zbudować/wyremontować dom lub mieszkanie, powinniśmy zacząć od przeliczenia zdolności kredytowej. Na naszym spotkaniu przy okazji rozmowy na temat zdolności kredytowej, będziemy mogli szczegółowo porozmawiać o całym procesie udzielenia kredytu, będziemy mogli go zaplanować. Ja ze swej strony odpowiem na wszystkie pytania, pomogę i doradzę, jeśli będzie potrzeba wyjaśnić sytuację prawną nieruchomości.
Prześlę na adres mailowy, przeliczenie i informację o potrzebnych dokumentach do złożenia wniosku. Zapraszam do kontaktu telefonicznego, mailowego lub poprzez formularz kontaktowy.

4. Co jest korzystniejsze przy zakupie nieruchomości kredyt hipoteczny walutowy dla marynarzy i innych osób zarabiających w obcej walucie czy kredyt gotówkowy bez zabezpieczeń?

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych walutowych gdzie praktycznie nie ma wyboru banku, aby zrealizować cel mieszkaniowy skłania do szukania alternatywnych rozwiązań. Obecnie na rynku są praktycznie tylko 2 banki, które udzielają kredytów w USD, EUR, GBP, SEK, NOK. Kredyt gotówkowy udzielają wszystkie Banki znajdujące się na rynku bankowym w Polsce. Poniżej odpowiem na pytanie, jakie są korzyści przemawiające za finansowaniem zakupu nieruchomości w przypadku kredytu hipotecznego i kredytu gotówkowego, jakie przewagi ma jeden kredyt w stosunku do drugiego.
Aby porównanie było czytelne, przedstawię je w formie tabeli. W tabeli przestawię przeliczenie dla finansowania za pomocą kredytu gotówkowego i hipotecznego walutowego na kwoty 200.000 PLN. W przypadku kredytu hipotecznego walutowego przedstawiam przeliczenie dla 3 walut USD, EUR i GBP.

Przeliczenie na dzień 24.01.2020 przy aktualnych kursie średnim NBP dla USD, EUR i GBP

Koszt kredytu hipotecznego walutowego dla:

kredytu w USD
Porównując koszt kredyt hipoteczny do kredytu gotówkowego, przyjmuję okres 10 lat.
Koszty kredytu hipotecznego DLA USD = KOSZT ODSETEK (PRZELICZAJĄC NA PLN) = 63.858,- PLN +3000,- PLN + 300,- PLN +672 PLN +1200,- PLN + 404,- PLN = 69.434 PLN – nie liczę opłaty za wcześniejszą spłatę 6000,- PLN
kredytu w EUR
Porównując koszt kredyt hipoteczny do kredytu gotówkowego, przyjmuję okres 10 lat.
Koszty kredytu hipotecznego DLA EUR = KOSZT ODSETEK (PRZELICZAJĄC NA PLN) = 63.858,- PLN +3000,- PLN + 300,- PLN +672 PLN +1200,- PLN + 404,- PLN = 69.434 PLN - nie liczę opłaty za wcześniejszą spłatę 6000,- PLN
kredytu w GBP
Porównując koszt kredyt hipoteczny do kredytu gotówkowego, przyjmuję okres 10 lat.
Koszty kredytu hipotecznego DLA GBP = KOSZT ODESTEK (PRZELICZAJĄC NA PLN) = 63.858,- PLN +3000,- PLN + 300,- PLN +672 PLN +1200,- PLN + 404,- PLN = 69.434 PLN - nie liczę opłaty za wcześniejszą spłatę 6000,- PLN

Koszt kredytu gotówkowego:

Przy kredycie gotówkowym

Rata = 2425,- PLN

Po 10 latach odsetki = 91.000,- PLN

PODSUMOWUJĄC - porównując kredyt gotówkowy do kredytu hipotecznego:

I. Względy poza kosztowe:

1. Swoboda dysponowania nieruchomością – np. sprzedaży nieruchomości w każdej chwili.
Przy kredycie hipotecznym, aby sprzedać nieruchomość musimy spłacić kredyt, aby bank zwolnił hipotekę nieruchomości. Kredyt gotówkowy nie jest związany z nieruchomością (przy tym kredycie nie ma żadnego zabezpieczenia) - dlatego sprzedaży nieruchomości możemy dokonać w każdej chwili.

2.Czas uzyskania kredytu got. = 1-2 dni; kredytu hipotecznego 30 dni.

3. Ilość dokumentów – przy kredycie gotówkowym wypełniamy tylko wniosek kredytowy i drukujemy wyciąg z konta, przy kredycie hipotecznym oprócz druków bankowych są potrzebne dokumenty dochodowe oraz związane z nieruchomością.

4.Finansując zakup kredytem hipotecznym np. działki budowlanej nie będzie ona brana pod uwagę jako wkład własny przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu.

II. Koszty kredytu gotówkowego jest to tylko oprocentowanie i prowizja . Przy kredycie hipotecznym musimy oprócz kosztów oprocentowania i prowizji ponieść koszty:

• Ubezpieczenie niskiego wkładu
• Ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu hipoteki (na 1-3 m-cy)
• Ubezpieczenie na życie
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Wycena nieruchomości
• Warunki oferty np. Posiadanie konta i obowiązek wpłacania określonej kwoty na rachunek.

III. Wcześniejszą spłatę - bez opłat w przypadku kredytu gotówkowego/przy kredycie hipotecznym do 3 lat jest prowizja 3%.

Dlatego – rozpatrując powyższe, warto zastanowić się nad przewagami przemawiającymi za kredytem gotówkowym lub kredytem hipotecznym walutowym.

Wybór kredytu gotówkowego jest korzystny dla osób które:

1. Chcą i będą spłacać kredyt bez zabezpieczeń – szybciej niż to wynika z harmonogramu spłat.
2. Potrzebują gotówki w krótkim czasie lub chcą szybko zrealizować swój zamiar lub chcą skorzystać z pojawiającej się okazji.
3. Kwota potrzebna na realizację dowolnego celu nie przekracza 300.000,- PLN
4. Kupują działkę pod budowę domu lub nieruchomość, która nie spełnia warunków, jakie ma bank udzielający kredytu hipotecznego walutowego.
5. Chcemy spłacać kredyt w PLN.
6. Chcemy zrealizować przy okazji zakupu nieruchomości spłatę innych kredytów niezabezpieczonych.
7. Potrzebujemy zbyt wysokiej kwoty na wkład własny.

Za wyborem kredytu hipotecznego walutowego przemawiają takie względy jak:

1. Chcemy zrealizować tylko cel mieszkaniowych.
2. Planujemy spłatę kredytu w dłuższym terminie
3. Chcemy mieć maksymalnie niską ratę (kredyt może być udzielony na 15 lub 20 lat).
4. Mamy czas na zrealizowanie np. zakupu nieruchomości – około 30 dni lub więcej.
5. Kwota kredytu jest większa niż 300.000,- PLN
6. Kupujemy nieruchomość od dewelopera, która się buduje i chcemy, aby transakcja była kontrolowana przez bank.